Un error muchísimo más frecuente de lo que a los profesionales inmobiliarios nos gustaría es el hecho de encontrarnos con que los documentos correspondientes al inmueble que el cliente desea vender no están en regla para que la compra-venta pueda realizarse sin problemas. Este hecho puede causar retrasos temporales importantes cuando vayas a realizar la escritura de compra-venta, o incluso desestimaciones en la intención de compra de los clientes por desanimarse al ver todo el tiempo que tienen que esperar mientras el propietario pone todos los documentos al día, por lo que es de suma importancia tenerlo todo al día antes de ponerte a vender el inmueble.

En esta entrada te contamos cuáles son las irregularidades más frecuentes y cómo subsanarlas

Hipotecas que no se han cancelado

Esta suele ser la irregularidad de papeles más frecuente en el mercado de las viviendas de segunda mano. Y es que una vez pagada la hipoteca no son pocos los propietarios que se olvidan de ir al notario a tramitar la cancelación. Pero no es suficiente con esto, nos encontramos con situaciones de propietarios que, aún habiéndose cancelado, no han llevado la cancelación al registro de la propiedad. Esto deriva en que cuando se pide una nota simple del inmueble sigue apareciendo sobre este una carga o hipoteca que, aunque esté liquidada, no consta así en el registro, por lo que el inmueble no se podrá vender hasta que no se subsane la inscripción.

Así que si vas a terminar de pagar tu hipoteca en poco tiempo acuérdate de registrar su cancelación correctamente.

Herencias no declaradas correctamente

Viene a ser casi el mismo caso que el anterior, por lo que hay que proceder del mismo modo. Hasta que el registro de la propiedad no reciba la escritura de herencia del inmueble que nos interesa, este continuará saliendo a nombre de la persona fallecida, por lo que será imposible su venta. Nuevamente, hay que ir a la notaría a escriturar la herencia con los herederos y luego llevarla al registro de la propiedad.

Obras nuevas realizadas en el inmueble no registradas

¡Aquí entramos en zona de guerra! Estas irregularidades te van a dar más dolores de cabeza que menos para subsanarlas. A diferencia de los ejemplos anteriores en estos casos hará falta algo más que una visita al notario y al registro para solucionar el problema. Suelen ser casos que están más relacionados con chalets y casas con terreno que con pisos.

Muchas veces se realizan obras de ampliación en estos inmuebles que, por las razones que sean, no se declaran (mal hecho). Esta es una irregularidad que si el comprador no necesita un préstamo hipotecario puede pasar desapercibida, por alto, o incluso no importarle (mal hecho de nuevo), ya que al comprar “a cuerpo cierto” simplemente está pagando una cantidad de dinero acordada por lo que hay, con lo bueno y con lo malo.

Nota de Fincas Sefer: aunque se te diera este caso que acabamos de citar, nuestra recomendación es que seas tu mismo quien regule las obras nuevas antes de vender para evitar futuros problemas. Si decides vender sin regularlas (cosa que te desanimamos a hacer) asegúrate de que el comprador es conocedor de esta irregularidad para evitar la posibilidad de ser demandado posteriormente por vicios ocultos en la vivienda.

Los problemas vienen cuando la parte compradora va a necesitar de un préstamo hipotecario para poder comprar la propiedad. Es entonces cuando el tasador notifica al banco que está tramitando el préstamo de la existencia de una construcción que no aparece registrada en ningún sitio, y la reacción del banco será paralizar la tramitación del préstamo hasta que la obra no esté correctamente inscrita. Y es en este momento cuando el propietario del inmueble deberá contactar con un arquitecto que haga una Declaración de Obra Nueva que, una vez hecha, deberá escriturarse e inscribirse en el registro de la propiedad. De este modo, la inscripción del inmueble quedaría subsanada y el banco ya estará en condiciones de dar el préstamo hipotecario al comprador.

Estos serían los pasos a seguir siempre que la propiedad sea de naturaleza urbana y se encuentre en terreno urbano. Pero la realidad es que muchas veces estos chalets y casas con terreno se encuentran sobre suelo rústico, y es cuando el tema aún se complica más. No sólo por la dificultad de encontrar un banco que de hipotecas para esta clase de inmuebles, sino por lo complejo que resulta en estos casos regularizar estas construcciones que, a priori, se presentan como ilegales. Según la ley vigente en el momento de escribir este artículo (la cual se espera que vaya a cambiar en un corto plazo) deberían haber transcurrido al menos 15 años desde su construcción para poder regularizar estas construcciones no declaradas con su correspondiente Declaración de Obra Nueva hecha por un arquitecto. Pero esto no acaba aquí, sino que el Ayuntamiento del municipio donde se encuentre el inmueble será quien decida si esta declaración presentada es digna de ser aprobada o, por el contrario, presenta alguna irregularidad adicional que impida ser aprobada (y desde Fincas Sefer os adelantamos que las administraciones locales no suelen ser muy propensas a aprobar esta clase de trámites).

Otros documentos

Por último, te enumeramos el resto de documentos que debes tener al día para vender tu inmueble. Estos son más sencillos de conseguir y no requieren de tanta burocracia, pero son igualmente imprescindibles para poder vender tu propiedad sin ninguna traba.

Certificado de la comunidad al corriente de pagos: Este documento puedes dejarlo para cuando ya tengas fecha para realizar la escritura de compra-venta de tu inmueble. Simplemente tienes que pedírselo al presidente de tu comunidad de vecinos y este te lo dará si no debes nada a la comunidad. En caso contrario tendrás que pagar lo que debas de escalera antes de vender tu vivienda para poder obtenerlo. ¡Ah! ¡No olvides que también vas a necesitar un certificado como este por tu plaza de garaje en el caso de que pertenezca a una comunidad distinta a la de tu vivienda! Atento con este detalle porque, aunque tengas la plaza de garaje en el sótano de tu finca, es posible que se encuentre gestionada por otra comunidad.

El último recibo de la contribución: como el caso anterior. Hay que presentarlo para demostrar que tu inmueble está al corriente de pagos con la administración local. De no ser así, tendrás que pagar las cuotas que tengas pendientes antes de vender. Aprovechamos para recordarte que, a no ser que llegues a un acuerdo con tu comprador delante del notario, el pago de este impuesto corresponde a la parte vendedora hasta el año en que se realice la compra-venta del inmueble afectado. Es decir, que aunque vendas tu propiedad el 1 de Enero, el impuesto de contribución de ese año que acaba de empezar te corresponde a ti, y a partir del año siguiente ya saldrá girado a nombre del nuevo propietario.

Certificado de eficiencia energética: Si ya has decidido que vas a vender tu inmueble, es mejor que lo tramites cuanto antes si aún no lo tienes, ya que es algo que tendrás que hacer tarde o temprano porque el notario no va a firmar sin este documento. Su validez es de 10 años, así que te animamos a tramitarlo cuanto antes, ya que los portales inmobiliarios priman mucho la inclusión de este dato, por lo que reducirá el tiempo de venta de tu inmueble al tener mayor visibilidad y posicionamiento frente a otros inmuebles similares al tuyo que no lo tengan. ¡Te recordamos que puedes ponerte en contacto con nosotros para tramitarlo!

DNI en vigor: Lo sabemos: suena a chiste, pero si te lo recordamos ya sabes porque es. En el momento de vender tu vivienda debe estar en vigor, así que no pierdas de vista la fecha de caducidad por si tienes que renovarlo para la ocasión.

Y estos son los principales documentos que debes tener al día a la hora de vender tu inmueble.

Como puedes observar, para saber si tienes en regla la mayoría de ellos, bastará con pedir una nota simple de tu inmueble en el Registro de la Propiedad donde esté inscrito. Y una vez con la nota simple en mano, simplemente bastará con leerla para saber si lo que consta en ella es acorde con la realidad del inmueble.

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